Земельный участок

Как разместить объект предпринимательской деятельности на земельном участке?

Для размещения объектов предпринимательской деятельности (офисов, магазинов, кафе и т.п.) требуется земельный участок (далее - ЗУ). Размещение подобных объектов возможно только на таких земельных участках, которые принадлежат собственнику на каком-либо праве (например, собственности, аренды, постоянного бессрочного пользования, безвозмездного пользования).

Будет рассмотрено два варианта приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности:

1. приобретение ЗУ в собственность (заключение договора купли-продажи ЗУ);
2. приобретение ЗУ в аренду (заключение договора аренды ЗУ).

Предоставление земельных участков для размещения каких-либо объектов предпринимательской деятельности (объектов) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по формированию ЗУ:

1. без предварительного согласования мест размещения объектов;
2. с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Также в главе будут раскрыты особенности отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Как приобрести право собственности на земельный участок?

Приобрести права собственности на земельный участок означает получить возможность владения, пользования и распоряжения земельным участком.

Владение земельным участком представляет собой обладание им как своим, например, для юридического лица - возможность числить его на своем балансе.

Пользование землей - это возможность извлекать ее полезные свойства; можно, например, использовать землю для размещения различных построек или использовать ее для выращивания злаковых культур.

Распоряжение землей – это возможность отчуждать земельный участок другим лицам (дарить, продавать, обменивать, завещать и т.д.)

Земля в России может находиться в государственной собственности (собственность РФ или субъекта РФ), муниципальной (например, собственность г. Мирный) и частной собственности. Частной собственностью называется собственность граждан и юридических лиц.

Приобретение в частную собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, называется приватизацией.

Не допускается отказ в предоставлении в частную собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев:

• изъятия земельных участков из оборота, когда законом специально оговорен запрет на продажу, аренду и др. сделки в отношении данного ЗУ;
• установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;
• резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Предоставление в частную собственность земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом распоряжения соответствующих земельных участков.

Предоставление земельных участков без предварительного согласования мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах).

Предоставление земельного участка без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1. проведение работ по формированию земельного участка:
   • подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;
   • определение разрешенного использования земельного участка;
   • определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно - технического обеспечения;
   • принятие решения о проведении торгов* (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
     * Торги – это способ продажи имущества, на один предмет претендует более двух возможных покупателей. Организатор торгов берет на себя обязанность провести торги и заключить договор купли - продажи ЗУ с тем лицом, которое окажется победителем торгов.<
     Торги могут проводиться в форме конкурса или аукциона. Если собственник имущества желает просто продать вещь, на торгах будет выявлено лицо, которое предложит за эту вещь наибольшую цену, т.е. будет проведен аукцион. Если же продавец преследует цель извлечь дополнительную выгоду, что может быть связано, например, с выполнением социально значимых программ, то такие торги проводятся в форме конкурса, где будут выявлены покупатели, предложившие лучшие условия.
   • публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов);
2. государственный кадастровый учет* земельного участка;
   *кадастровый учет - действия, направленные на получение и закрепление информации о ЗУ: о правовом режиме, о кадастровой стоимости, местоположении, размере ЗУ и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества (например, зданиях, расположенных на ЗУ).
3. проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка;
4. подведение результатов торгов (конкурсов, аукционов).

Особенности заключения договора купли-продажи земельного участка

По договору купли - продажи продавец ЗУ обязуется предоставить ЗУ в собственность покупателю, а последний обязуется произвести за него определенную плату.

Договор купли-продажи земельного участка должен содержать данные, позволяющие определенно установить участок, подлежащий передаче покупателю по договору. Такая информация отражена в кадастровом плане земельного участка, где указаны его границы, номер участка, его месторасположение.

В договоре купли - продажи земельного участка должна быть четко оговорена цена ЗУ.

Право собственности на земельный участок возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в ФРС РФ (Министерство юстиции РФ).

Покупатель в случае предоставления ему продавцом ложной информации о ЗУ, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного ЗУ, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли – продажи ЗУ.

Нельзя включать в договор купли-продажи ЗУ следующие условия:

• устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком;
• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Как получить земельный участок в аренду?

Право аренды земельного участка дает правообладателю (арендатору) возможность временного пользования или временного владения и пользования ЗУ.

Таким образом, приобретение права аренды на земельный участок означает получение возможности владения, пользования, но не распоряжения земельным участком.

В договоре аренды земельного участка должна быть четко оговорена цена договора - арендная плата.

Договор аренды ЗУ подлежит государственной регистрации независимо от срока действия договора.

Предоставление земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков в аренду осуществляется с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1. выбор земельного участка и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта:
   • Подача заинтересованным лицом заявления о выборе ЗУ и предварительном согласовании места размещения объекта в орган государственной власти или орган местного самоуправления *.
     * В заявлении необходимо указать назначение объекта, предполагаемое место размещения объекта, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. Помимо этого к нему может прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства либо необходимые расчеты.
   • Обеспечение выбора земельного участка органами местного самоуправления.
   • Информирование органами местного самоуправления населения о возможном предоставлении ЗУ.
   • Оформление результатов выбора ЗУ актом для непосредственного размещения объекта.
   • Подача заинтересованным лицом заявления о предоставлении ЗУ.
   • Принятие органом государственной власти или органом местного самоуправления решения* о предварительном согласовании места размещения объекта.
     * Решение должно быть принято в двухнедельный срок со дня поступления заявления о предоставлении ЗУ.
     ! Решение о предварительном согласовании места размещения объекта, являющееся основанием принятия решения о предоставлении земельного участка для размещения объекта, действует в течение трех лет.
2. проведение работ по формированию земельного участка;
3. государственный кадастровый учет земельного участка;
4. принятие решения о предоставлении земельного участка.

Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении ЗУ (см. п.4 раздела 6.1) или протокол о результатах торгов (см. п. 4 раздела 6.2) является основанием:

• заключения договора купли - продажи ЗУ при предоставлении земельного участка в собственность;
• заключения договора аренды ЗУ при передаче земельного участка в аренду.

Как приобрести права на земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости?

Собственники объектов недвижимости, находящихся на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести в собственность данные земельные участки.

Собственники объектов недвижимости имеют исключительное (преимущественное) право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков.

По желанию собственника объекта недвижимости земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более 49 лет. При этом договор аренды земельного участка не служит препятствием для его выкупа.

Отказ в выкупе земельного участка либо в предоставлении его в аренду не допускается.

При переходе права собственности на объект недвижимости, находящийся на чужом земельном участке, к другому лицу, это другое лицо приобретает право на использование той части земельного участка, которая занята объектом недвижимости и необходима для его использования.

Пример: гр. А – собственник дома; гр. В- собственник земельного участка, на котором расположен дом; гр. А продал дом гражданину С. В данной ситуации гр. С получит право пользования той частью ЗУ, которая занята домом. Между гр. С и гр. В возникнут арендные правоотношения (между гр. С и гр. В заключается договор аренды земельного участка).

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Пример: гр. А – собственник дома и собственник земельного участка, на котором расположен дом; гр. В купил у гр. А дом. В результате гр. В получает право собственности на дом и право собственности на ЗУ, на котором находится дом.

Как часто арендодатель может повышать арендную плату?

Необходимо отметить, что размер, сроки и порядок внесения арендной платы определяются заключенным Вами договором аренды. При этом требования к договорам аренды устанавливаются Гражданским кодексом Российской Федерации.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Таким образом, в соответствии с действующим законодательством арендодатель вправе повысить арендную плату, но не более одного раза в год.

Однако Вы можете обратиться к арендодателю с просьбой о проведении повышения арендной платы незначительно или об установлении арендной платы на прежнем уровне в связи со сложной финансовой ситуацией.

Какие меры государственной поддержки оказываются по выкупу арендуемого недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности?

Это возможность субъектов малого и среднего предпринимательства выкупить арендуемое ими в течение двух и более лет недвижимое имущество. Они могут сделать это по своему выбору:

• единовременно;
• в рассрочку (Федеральный закон от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, то одновременно с договором купли-продажи заключается договор о залоге указанного имущества до его полной оплаты. На сумму денежных средств, после уплаты которой предоставляется рассрочка, начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Предельные сроки рассрочки оплаты приобретаемого имущества устанавливаются законами субъектов РФ.

Что касается цены приобретения такого имущества, то она устанавливается равной его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком. Закон предусматривает обязанность уполномоченного органа власти при поступлении от арендатора заявления о реализации преимущественного права на выкуп обеспечить эту независимую оценку имущества, а после получения отчета об оценке в двухнедельный срок от даты его получения - принять решение об условиях приватизации и направить арендатору проекты договоров.

Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ, такое преимущественное право может быть предоставлено, если:

• арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу данного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
• арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного выше;
• площадь арендуемых помещений не превышает установленных законами субъектов Российской Федерации предельных значений площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
• арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства, являющиеся кредитными, страховыми организациями (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами, и некоторые другие воспользоваться преимущественным правом на выкуп арендованного имущества не смогут.

Законом предусмотрены переходные положения, в соответствии с которыми, если до 1 января 2009 г. законом субъекта РФ не установлены предельные значения площади арендуемых помещений и срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, применяются предельные значения и срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, установленные Правительством РФ. Срок реализации преимущественного права выкупа - до 1 июля 2010 г.

Федеральным законом от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" до 1 июля 2015 г. продлен срок, в течение которого определенным категориям субъектов малого и среднего предпринимательства разрешается заключать договоры аренды государственного или муниципального имущества на новый срок без проведения конкурсов или аукционов. Речь идет о договорах, заключенных до 1 июля 2008 г.